دعوای الزام به تحویل ملک معوض

در معاوضه ملکی طرفین ارزش مالی هر دوجنس را می سنجند و با رعایت تعادل بین اجناس مورد مبادله مبادرت به انعقاد عقد می نمایند. مثلا اگر شخصی خواسته باشد خانه خود را با زمین شخص دیگری معاوضه کند طرفین قبلا باید ارزش واقعی هر دو را برآورد کنند و بعد از آن اقدام به انعقاد عقد می نمایند.(ماهیت فقهی حقوقی معاوضه" مقایضه"عبدالله برهانی، ص 4)

با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک اساساً هر نقل و انتقالی در مورد املاک غیر منقول نیاز به ثبت رسمی دارد بنابراین اعتبار قرارداد در عقود صلح و معاوضه اموال غیر منقول در لزوم تهیه سند رسمی برای قرارداد است که در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک به آن تصریح شده است و باید قرادا معاوضه به صورت رسمی در اموال غیر منقول ثبت شود. با توجه به وحدت ملاک برای عقد معاوضه ملکی با مواد مربوط به بیع از قبیل حق حبس، لزوم تسلیم مورد معامله و قدرت بر تسلیم و اهلیت طرفین و غیره می توان این مواد را در معاوضه تسری داد.(پژوهشکده باقر العلوم، مقاله معاوضه، شعبانعلی جباری، 1393)

ارکان مورد نظر در دعوای الزام به تحویل ملک معوض شامل موارد زیر می شود:

1- وجود عقد معاوضه بین خریدار و فروشنده، چرا که معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد و به عوض مال دیگری دریافت می کند.(ماده 464)

2- عقد معاوضه باید فی مابین طرفین صحیح واقع شود و اگر به دلیل تلف مبیع قبل از قبض( قبل از اینکه مال خریداری شده تحویل داده شود از بین برود.) عقد منفسخ شود (عقد خود به خود از بین برود) تسلیم ملک معوض مفهومی نخواهد داشت. چرا که ماده 387 به انفساخ عقد اشاره کرده است که قابل تسری به سایر عقود از جمله اجاره صلح و معاوضه می باشد.(شرح جامع قانون مدنی ، بیات، صفحه 375)

3- مال معوض قابلیت تسلیم داشته باشد. چرا که هدف از قرارداد معاوضه این است که خریدار بتواند در آن تصرف کند بنابراین اگر به دلیل عدم تسلیم مورد معوض عقد باطل شود دعوای الزام به تحویل ملک معوض مفهومی ندارد.(عقود معین، کاتوزیان ، صفحه 62)

4- مطالبه عوضین توسط هر کدام از طرفین: همانطور که قبلا اشاره کردیم بعضی از قواعد بیع در خصوص معاوضه هم جاری است بنابراین با توجه به ماده 344 قانون مدنی اگر برای تسلیم مبیع یا تادیه قیمت موعدی معین نشده باشد بیع قطعی و ثمن حال است و فروشنده میتواند عوض مورد نظر را مطالبه کند.(شرح قانونی مدنی، دکتر بیات، صفحه 348)

ضمانت اجرای قانونی برای عدم تحویل ملک معوض 1- تغییر وضعیت حقوقی فروشنده از امین به غاصب2- به وجود آمدن حق حبس برای خریدار(هر یک از خریدار و فروشنده حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود.) 3- بر اساس ماده 376 در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع(کسی که تسلیم نکرده است) اجبار به تسلیم می شود و در صورت عدم امکان الزام قرارداد فسخ می شود.(شرح قانون مدنی، بیات، صفحه 366) بنابراین مبنای قانونی الزام تسلیم ملک معوض در قوانین حقوقی ماده 376 قانون مدنی است.

با توجه به اینکه موضوع قرارداد مال غیرمنقول است در این دعوا خریدار ملک الزام فروشنده را به تسلیم آن می خواهد در این صورت دادگاه ابتدا به مالکیت خواهان رسیدگی می کند و در صورت اثبات مالکیت و انقضای مهلت فروشنده به تسلیم ملک به خریدار حکم به تحویل آن صادر می نماید چرا که با توجه به ماده 22 قانون ثبت دادگاه فقط کسی را که سند رسمی به نام ایشان است مالک می شناسد. دادگاه صالح به رسیدگی به اموال غیر منقول محل وقوع ملک است .(ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی) و اگر راجع به اموال غیر منقول متعددی  باشد که در حوزه های قضایی مختلف واقع شده است خواهان می تواند به هریک از دادگا ههای حوزه های یاد شده مراجعه نماید.( ماده 16 قانون آیین دادرسی مدنی)