الزام به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره(مورد اجاره)

مبنای تعهد موجر به پرداخت مخارج لازم جهت انتفاع(بهره مندی) مستاجر در واقع تعهد وی به در اختیار گذاشتن عین مستاجره(ملک) در وضعیتی است که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب نماید.[ماده 477 قانون مدنی]در واقع چون موجر در برابر گرفتن اجاره ملزم می شود که قابلیت بهره برداری و انتفاع از عین را در اختیار مستاجر بگذارد، به عنوان لازمه و مقدمه این امر باید تعمیرات و مخارج لازم را نیز به عهده بگیرد ولی دو طرف می توانند به هر ترتیب که صلاح می دانند در اجاره شرط کنند برای مثال با اینکه آب در حمام لازمه استفاده ازحمام است چون عرف معتقد است آب حمام را مستاجر تهیه کند اگر در اجاره حمام تصریح (ذکر) نشود که تهیه آب با کیست نمی توان آن را بر عهده موجر دانست.[عقود معین، دکتر کاتوزیان، صفحه 155]بنابراین می توان در اجاره  بر خلاف عرف دو طرف توافق کنند.

تعهد موجر در انجام تعمیرات لازم برای نگهداری عین(ملک) تا جایی است که بتوان مورد اجاره را با تحمل هزینه­های متعارف برای انتفاع(بهره برداری) آماده نگه داشت. اگر مورد اجاره در نتیجه حوادث خارجی مانند زلزله یا سیل یا فرسودگی از بین برود یا موجر ناچار به خراب کردن ملک  شود، موجر وظیفه ای در تجدیدبنای آن (نو و جدید کردن ملک) ندارد ولی اگر مورد اجاره را موجر خراب کرده باشد باید مثل صورت اول در بیاورد.[ عقود معین، دکتر کاتوزیان، صفحه156]

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم  دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود، انجام ندهد مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال نماید یا دادگاه به مستاجر اجازه می دهد تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دایره اجرایی دادگاه انجام دهد.[ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362]

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره، حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن را  داشته باشد موجر نمی تواند جز در موارد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم کند در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستاجر فورا بدون رعایت تشریفات دادرسی مورد را رسیدگی و در صورت لزوم ترتیب وصل آن را خواهد داد.[ماده 24 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356]

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است.[ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی]بنابراین دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی مورد اجاره در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود.