دعوای قلع و قمع مستحدثات

1. معامله فضولی: یکی از شرایط عمومی صحت قراردادها قصد و رضای طرفین می باشد. در انعقاد قرارداد هم قصد و هم رضای طرفین لازم است. قصد به معنی نیت و اراده درونی شخص به منظور ایجاد قرارداد است که با لفظ و یا اعمالی که نشان دهنده نیت و یا اراده درونی است احراز می شود و رضا به معنی رضایت شخص برای تحقق معامله می باشد. در صورت نبودن رکن رضا (رضایت) در یکی از طرفین، معامله از سوی طرف او غیر نافذ است. معامله غیرنافذ معامله ای محقق شده است که فاقد اثرات حقوقی می باشد. برای تحقق معامله  وجود دو رکن قصد و رضا حتمی است اما ممکن است که عنصر رضا حاصل نشود در حالی که قصد ایجاد عقد (معامله) موجود است.

اگر شخص غیر مالک اقدام به فروش ملک به دیگری نماید و یا منعفتی از ملکی را که خود مالک آن ملک نیست به دیگری منتقل کند معامله محقق می شود اما فاقد اثرات حقوقی می باشد.

به این معامله، معامله فضولی، شخص غیر مالک معامله گر را فضول و طرف مقابل ( مشتری و یا خریدار ) را متعامل فضولی می گویند. معامله فضولی دارای رکن قصد ( که از طرف شخص فضول محقق شده می باشد) اما فاقد عنصر رضا و ( رضایت، که باید از سوی شخص مالک محقق شود ) می باشد. معامله فضولی یک معامله محقق شده است که اثرات حقوقی بر آن معامله بار نمی شود مگر اینکه شخص اصیل( مالک اصلی مال موضوع معامله ) معامله را تنفیذ ( تایید ) کند. به این معنی که شخص مالک بعد از اطلاع از وقوع معامله نسبت به مال، رضایت خود را نسبت به معامله ابراز نماید و در این هنگام که عنصر رضا ( رضایت ) محقق شود عقد واقع شده صحیح می باشد و اثرات حقوقی و قانونی نسبت به آن اعمال می شود. لازم به ذکر است که بعد از تایید یا تنفیذ معامله از سوی مالک اثرات حقوقی و قانونی عقد از زمان تحقق آن ( زمانی که قصد وقوع معامله از سوی شخص فضول و متعامل فضول واقع شده ) ایجاد می شود نه از زمان تنفیذ. در مقابل تنفیذ معامله، رد معامله وجود دارد که مالک بعد از اطلاع از وقوع معامله عدم رضایت خود را نسبت به آن اعلام کند. معامله از زمان انعقاد آن ( زمانی که قصد وقوع معامله از سوی فضول و متعامل فضول واقع شده ) باطل تلقی خواهد شد. باتوجه به این تفاسیر مالک اصلی می تواند از دادگاه درخواست از بین بردن و قلع و قمع بنا و برگرداندن ملک به حالت سابق را بنماید. در این صورت شخص مالک دادخواست قلع و قمع بنا و مستحدثات را به دادگاه تقدیم می کند و دادگاه با بررسی شرایط معامله و طرفین حکم به قلع و قمع بنا در ملک خواهان را صادر می نماید. اما لازم به ذکر است که اگر متعامل فضولی شخصی بدون سوء نیت باشد و یا به عبارتی بهتر از فضولی بودن معامله آگاه نباشد و با تصور اینکه طرف مقابل ( فروشنده ) خود مالک است و شخص فضول نیست، اقدام به انجام معامله نماید در این فرض اگر ارزش بنای احداث شده در ملک بیشتر از خود ملک باشد و با قلع و قمع بنا زیان و خسارت زیادی متوجه شخص خریدار ( متعامل فضولی ) شود، دادگاه در صورت موافقت خریدار با حسن نیت قیمت ملک یا مکانی که بنا در آن ساخته شده است را از متعامل فضول دریافت  و به شخص مالک ( خواهان ) پرداخت می کند و در نهایت حکم به اصلاح سند صادر می نماید.

(کتاب حقوق مدنی 3، تعهدات، دکتر شهیدی، صفحه 165-154)

(کتاب راهنمای تحلیلی، کاربردی دعاوی ملکی در نظام قضایی ایران، حسین اقدامی، صفحه 115-110)

(لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب 27/10/1357)

( رای شماره 1333 مورخ 06/10/1391 شعبه 18 دادگاه تجدید نظر استان )

2- ساخت بنا با مصالح دیگری: گاهی ممکن است که شخص مالک با استفاده از مصالح دیگری بنایی را درون ملک خود بسازد. از آنجایی که مصالح بنا متعلق به غیر است بنای ساخته شده نیز از آن دیگری می باشد ( صاحب مصالح ) و او می تواند هر زمان که بخواهد قلع و قمع بنا را از دادگاه درخواست کند مگر اینکه شخص خوانده ( مالک ملکی که با استفاده از مصالح دیگری بنایی را ایجاد کرده است ) خواهان ( صاحب مصالح ) را به اخذ قیمت راضی کند. ( ماده 313 قانون مدنی)

3- بنا احداث شده توسط مستاجر: در عقد اجاره اصل براین است که مستاجر حق اعمال هیچگونه تغییری نسبت به عین مستأجره ( مال موضوع عقد اجاره ) ندارد و در صورت احداث بنا یا غرس ( کاشتن ) درخت و اعمال تغییرات دیگر ضامن است. ضمانت اجرای این اعمال بر اساس حکومت هر یک از قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر مصوب سال های 1376 و1363 و 1356  نسبت به قرارداد متفاوت خواهد بود. بدون در نظرگرفتن قوانین ذکر شده و حکومت قانون مدنی بر عقد اجاره در صورتی که موجر ( مالک مال مورد اجاره ) اذن ایجاد بنا یا غرس درخت را به مستأجر داده باشد بعد از احداث بنا موجر نمی تواند قلع و قمع آن را از دادگاه درخواست نماید . در صورت انقضای مدت اجاره هم اگر عین مستأجره ( مال موضوع اجاره ) در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنای احداث شده یا درخت غرس شده را ندارد و اگر ملک در تصرف مستأجر باشد موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را از مستأجر خواهد داشت. چراکه در این حالت مستأجر قانوناً مالک بنای احداث شده می باشد. ( ماده 504 قانون مدنی )

4- دعوای تصرف عدوانی: تصرف به معنی سلطه و استیلای شخص بر مالی می باشد، تصرف عدوانی به این معنی می باشد که شخصی مال دیگری را به صورت عدوانی (با قهر و غلبه) از سلطه و اختیار مالک آن خارج کند و خود بر مال مسلط شود. دعوای تصرف عدوانی به دو صورت قابل طرح در مراجع دادگستری ( حقوقی و کیفری ) می باشد.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی: این دعوا را می توان در مراجع حقوقی دادگستری مطرح کرد. در دعوای تصرف عدوانی شخص باید سابقه تصرف خود را بر ملک اثبات کند و موضوع مالکیت مطرح نیست . بنابراین شخص باید اسنادی را به دادگاه ارائه کند که ثابت کننده سابقه تصرف شخص بر مال می شود نه مالکیت.

دعوای تصرف عدوانی کیفری: موضوع تصرف عدوانی ( تسلط و استیلاء بر مال دیگری با قهر و غلبه ) در ماده 690 قانون مجازات اسلامی جرم انگاری شده و شخصی که محکوم جرم تصرف عدوانی شود به یک ماه تا یک سال حبس محکوم می گردد اما نکته حائز اهمیت این است که در دعوای تصرف عدوانی به صورت کیفری شخص ابتدا باید برای اثبات سابقه تصرف خود و محکومیت شخص خوانده به جرم تصرف عدوانی، برخلاف دعوای تصرف عدوانی حقوقی مالکیت خود راثابت نماید.

باید توجه کرد که در هر دو شیوه پیگری قضایی نسبت به تصرف عدوانی حتماً باید تصرفی از سوی خوانده به طور قهر و غلبه محقق شده باشد و این تصرف غیر مجاز مستمر و ادامه دار باشد.

اگر شخص متصرف عدوانی در ملک دیگری که با قهر و غلبه بر آن مسلط شده بنایی را احداث کند و یا درخت بکارد در نهایت با درخواست و طرح شکایت از سوی متصرف قبلی یا مالک محکوم به قلع و قمع آن می گردد.

مالک میتواند همزمان با تقدیم دادخواست رفع تصرف عدوانی قلع و قمع مستحدثات را مطرح نماید و همچنین می تواند بعد از صدور حکم مبنی بر رفع تصرف عدوانی دادخواست قلع و قمع مستحدثات را به صورت جداگانه مطرح نماید و در نهایت دادگاه با بررسی شرایط دادخواست و تطبیق آن با واقعیت حکم به قلع و قمع مستحدثات صادر می کند.

برای کسب اطلاعات در خصوص دعوی تصرف عدوانی می توانید به دیاگرام های تصرف عدوانی و کیفری رجوع نمایید.

5- دعوای خلع ید: اگر مال غیرمنقولی چون زمین، خانه، آپارتمان، مغازه و... که دارای سند مالکیت رسمی می باشد در تصرف شخص دیگری به جز مالک بصورت غیر قانونی قرار بگیرد، شخص مالک می تواند با در دست داشتن سند مالکیت رسمی برای تخلیه ملک به دادگاه رجوع کرده و دعوای خلع ید مطرح کند.

دعوای خلع ید برخلاف دعوای تصرف عدوانی بر مبنای محور مالکیت است به این معنی که در دعوای تصرف عدوانی بحث مالکیت مطرح نیست و شخص خواهان با استناد به سابقه تصرف خود قبل از تصرف غیر قانونی دیگری خواهان اعاده (باز پس گیری) تصرف است اما در دعوای خلع ید موضوع سابقه تصرف مطرح نیست و شخص خواهان ابتدا با ارائه سند مالکیت رسمی مالکیت خود بر ملک را ثابت می کند و خواهان تخلیه ملک می شود. بعد از مطرح شدن دادخواست خلع ید دادگاه با بررسی شرایط دادخواست و همچنین اسناد و مدارک ارائه شده، حکم به خلع ید شخص متصرف صادر می کند. باید تاکید کنیم که دعوی خلع ید فرع بر مالکیت رسمی خواهان است، به عبارت دیگر شخصی که قصد مطرح کردن دعوای خلع ید را علیه دیگری دارد باید مالک رسمی مال غیر منقول باشد و مالک رسمی کسی است که نام او در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به عنوان مالک ثبت شده و سند مالکیت رسمی ( بنچاق صادره از دفترخانه اسناد رسمی و یا اسناد رسمی چند جلدی منگوله دار و یا سند تک برگی ) به نام او صادر شده باشد.

در دعوای خلع ید وجود چهار رکن ضروری است:

1- مالکیت رسمی خواهان

2- غیر منقول بودن مال مورد تصرف

3- احراز تصرف خوانده بر ملک

4- غیر قانونی بودن تصرف