1. در پرونده ی الزام به تنظیم سند رسمی ، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می شو ، اگر کسی که در قرارداد ، متعهد به تنظیم سند رسمی شده است ، شخصی غیر از مالک رسمی باشد، این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد ، محکوم خواهد شد .
2. اگر مقدمات صدور سند ، مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد ، بهتر است علاوه بر تنظیم سند ، الزام خوانده نسبت به تهیۀ مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود .
3. در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی ، مربوط به قبل از فروش ملک باشد ، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد . بنابراین بهتر است ضمن دادخواست ، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود . برخی دادگاه ها ، ارائه همزمان خواستۀ الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن ، رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند ، حکم خواهند داد .
4. اگر فروش ملک ، توسط مالک با اجازۀ مرتهن صورت گرفته باشد ، برای تنظیم سند رسمی، نیاز به فک رهن از ملک نیست. برخی از محاکم معتقدند ، اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد ، نیازی به فک رهن نیست .
5. اگر ملک ، بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد ، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، خواستۀ ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند .
6. اگر ملک در قید بازداشت باشد ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد .
7. در این که به صورت توامان امکان مطالبۀ وجه التزام عدم تنظیم سند و الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود دارد ، بین محاکم اختلاف نظر است .
8. خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی از دادگاه رسیدگی کننده درخواست دستور موقت ، مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند ، صدور دستور موقت ، مستلزم پرداخت مبلغی که از 10 درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود ، به عنوان خسارت احتمالی است . پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت آن ، خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد .
9. اگر در قرارداد ، موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد ، اصل بر فوری بودن انتقال سند است . در چنین حالتی بهتر است ، خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند .
10. در صورتی که پس از محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجراییه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد ، خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.
11. در دادخواست ، علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک ، بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک ، مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود .
12. اگر خواهان ، مبایعه نامۀ عادی که اثبات کنندۀ معاملۀ بین طرفین است را نداشته باشد ، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند . در چنین حالتی دادگاه ، ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کنندۀ وجود قرارداد فروش ملک است ، رسیدگی می کند و سپس در صورت اثبات بیع ، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند صادر می شود . باید توجه کرد که خواستۀ اثبات وقوع بیع با خواسته ی اثبات انتقال رسمی مالکیت ، متفاوت است که در جای خود به آن پرداخته شده است .
13. الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ، فرع بر صحت قرارداد است . بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع ، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند ، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد ، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود .
14. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ، صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت ، طرح شود .
15. محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی ، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی تواند ضمن رأی الزام به تنظیم سند ، خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند . مگر این که در قرارداد به صراحت ، تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل ، مورد توافق قرار گرفته باشد .
16. گواهی دفترخانه اسناد رسمی ، مبنی بر عدم حضور مالک و یا فروشنده در موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه ، صرفاً بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است و خریدار بر اساس این گواهی می تواند ، تخلف فروشنده و آمادگی خود برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند . از این رو حتی اگر گواهی عدم حضور از دفترخانه اخذ نشود ، خریدار می تواند ، الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد .
17. اگر چه اخذ مفاصا حساب مالیاتی موضوع مادهی ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم برای کلیه املاک و اخذ مفاصا حساب تأمین اجتماعی ، موضوع ماده ی ۳۷ قانون تأمین اجتماعی برای املاک ، مشمول قانون مذکور ، جزو پیش نیازهای الزامی انتقال رسمی مالکیت است ؛ ولی اکثر محاکم معتقدند که نیازی به طرح این خواسته ها در دادخواست نیست و پس از صدور اجراییه ، طبق مادۀ ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی ، می توان الزام محکوم علیه را به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و تامین اجتماعی از دادگاه مطالبه کرد . البته اگر ملک به غیر از مالیات نقل و انتقال ، بدهی دیگری به اداره ی مالیات داشته باشد ، مانند مالیات شغلی یا مالیات مستغلات ، نمی توان به استناد اجراییۀ صادر شده ، الزام محکومٌ علیه به پرداخت مالیاتهای فوق را مطالبه کرد و باید دادخواست جداگانه ای تقدیم کرد . بنابراین بهتر است در زمان تقدیم دادخواست ، درخواست الزام خوانده به صدور مفاصا حساب مالیاتی و پرداخت مالیاتهای موضوع ملک و نیز بدهی های دولتی موضوع ملک نیز قید شود .
18. در رویه قضایی ایران ، دعاوی نظیر تأیید مبایعه نامه ، تأیید صلح نامه و تأیید هبه نامه از آن جا که غیر ترافعی است ، مسموع نیست و صرفاً می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد .
19. دادگاه رسیدگی کننده ، قبل از آن که وارد رسیدگی شود ، ابتدا اقدام به استعلام از ادارهی ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می کند و اگر مالک ملک به عنوان احدی از خواندگان نباشد و یا ملک در قید بازداشت و رهن باشد ، وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می کند .
20. اگر فروشندۀ ملک ، متعهد به تحویل ملک در موعدی مقرر شده باشد ، خواهان می تواند ضمن دادخواست ، الزام به تحویل ملک را نیز از دادگاه بخواهد .
21. در دادخواست ، حتما باید مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی ( فرعی و اصلی ) و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود .
22. اگر برای ملک فروخته شده هنوز سند تفکیکی صادر نشده باشد ، آدرس و موقعیت دقیق ملک با ذکر پلاک ثبتی ملک اصلی ، کفایت می کند .
23. اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد ، دادخواست به طرفیت ورثۀ وی طرح خواهد شد .
24. مالکین و خریداران ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان نیز قانونی است و هم چنین اراضی کشاورزی و نسق های زراعی (= نسق کلمه اى است عربى به معنى نظم و تربیت و یا هر چیزى که داراى نظم و ترتیب و بر نظام خاصى استوار باشد. اصطلاح نسق در روستاهاى ایران به مجموعه روش‌ها و قرار و مدارهائى که طى سالیان متمادى در روستاهاى کشور به‌منظور تقسیم عادلانه آب و یا زمین به‌وجود آمده و تکامل پذیرفته است اطلاق مى‌گردد. ) و باغاتی که شرایط فوق را دارند ؛ ولی به علت وجود حداقل یکی از شرایط زیر ، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها ممکن نمی باشد ، می توانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و به استناد قانون تعیین وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ ، اقدام به دریافت سند مالکیت مفروزی کنند و نیازی به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی نیست :
الف ـ فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی
ب ـ عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت او ، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثۀ وی
پ ـ مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثۀ وی .
ت ـ عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی ، مشاعی و تصرفات وی در ملک ، مفروز است .
25. اراضی دولتی ، عمومی ، ملی ، منابع طبیعی و موات از شمول قانون مستثنی میباشند .
( راهنمای تحلیلی، کاربردی دعاوی ملکی در نظام قضایی ایران- حسین اقدامی- ص 29 تا 33 )
( حقوق ثبت املاک- محمود تفکریان- نگاه بینه- چاپ 1400 )
