فروش فضولی ملکی به یک یا چند نفر دیگر

اگر مالک معامله فضولی را رد کند و در نتیجه معاملۀ فضولی باطل شود، فضول در برابر متعامل فضولی مسئولیت به شرح ذیل دارد: ( مواد 262 و 263 قانون مدنی)

1.     اگر متعامل فضولی در زمان معامله، آگاه از فضولی بودن معامله باشد: در این صورت فضول باید صرفا ثمن معامله و در صورت تلف و از بین رفتن آن مثل یا قیمت آن را پرداخت کند. بر طبق قاعدۀ اقدام متعامل فضولی مستحق دریافت خسارت نیست.

2.     اگر متعامل فضولی در زمان معامله،جاهل از فضولی بودن معامله باشد: در این صورت فضول باید علاوه بر باز گرداندن ثمن، کلیۀ خسارات متعامل فضولی را نیز جبران کند. در این خصوص باید توجه داشت که:

الف- اگر متعامل فضولی جاهل به مستحق للغیر بودن مال باشد (= یعنی اینکه با خبر نباشد از اینکه این مال متعلق به دیگری است نه کسی که دارد با او معامله می کند. ) و مالک مال معامله را رد کند، در این حالت اگر ثمن پول باشد، خسارت باید بر مبنای شاخص تورم، طبق نرخ روز محاسبه و از جانب فضول به متعامل فضولی پرداخت شود. ( رای وحدت رویه شمارۀ 733 دیوان عالی کشور )

ب- اینکه بیان می شود در صورت جهل متعامل فضولی نسبت به فضولی بودن معامله، او مستحق دریافت خسارت نیز هست، برخی از این خسارات به نحو تمثیل از قرار زیر است: ( مثال های زیر صرفا جنبۀ مثال دارد و ممکن است خسارات دیگر هم شامل این دسته بشوند.)

هزینۀ لازم برای انعقاد معامله مانند کمیسیون آژانس املاک، هزینۀ نگهداری مال، خسارات دادرسی، اجرت المثل معادل منافعی که مشتری به عنوان مثل یا قیمت به مالک داده است. ( در حالتی که مال تلف شده و نوبت به پرداخت مثل یا قیمت رسیده باشد.)

سوال: اگر شخصی مال متعلق به دیگری را به طور فضولی اجاره داده باشد و به مستأجر تسلیم کند و مالک آن اجارۀ فضولی را تنفیذ نکند و با مراجعه به متصرف ( مستأجر ) اجرت المثل مال را از او دریافت کند، تکلیف چیست؟

در این خصوص با نکات زیر مواجه هستیم:

1.     با توجه به اینکه اجاره باطل شده است تمام مال الاجاره هایی که مستأجر به موجر فضولی داده است، باید بازگردانده شود؛ چه اینکه مستأجر از فضولی بودن اجاره مطلع باشد چه نباشد.

2.     اگر مستأجر به فضولی بودن اجاره عالم باشد، غیر از مال الاجاهره ها چیز دیگری نمی تواند از موجر فضولی بگیرد.

3.     اگر مستاجر به فضولی بودن اجاره جاهل باشد، می تواند علاوه بر مال الاجاره ها، خسارت را نیز از موجر فضولی مطالبه کند. در این خصوص دو فرض قابل تصور است:

 الف- اگر مستاجر از عین مستأجره ( مالی که اجاره کرده است. ) استفاده نکرده باشد، ولی مالک اجرت المثل ایام تصرف را از وی گرفته باشد؛ مستاجر نیز می تواند علاوه بر مال الاجارۀ پرداختی، اجرت المثل مزبور را نیز از موجر فضولی مطالبه کند.

ب- اگر مستاجر از عین مستاجره استفاده کرده باشد ولی اجرت المثلی که وی به مالک پرداخت کرده است بیش از میزان مال الاجاره ای باشد که به موجر فضولی داده است، در این صورت مستأجر می تواند علاوه بر مال الاجارۀ پرداختی ، ما به التفاوت اجرت المثل و اجاره را نیز به عنوان خسارت از موجر فضولی بگیرد؛ اما اگر اجرت المثل  پرداختی از سوی مستأجر به مالک برابر با مال الاجاره باشد و مستاجر استیفای منفعت کرده باشد (= یعنی از منافع استفاده کرده باشد. ) مستأجر صرفا می تواند همان مال الاجاره پرداختی به فضول را از وی بگیرد و حق مطالبۀ اجرت المثل پرداختی به مالک را ندارد، زیرا زیانی نکرده است.

( اعمال حقوقی ( قرارداد و ایقاع )- دکتر ناصر کاتوزیان- شرکت سهامی انتشار- ص 189 تا 193 )