دعوی ابطال مبایعه نامه در خصوص اموال غیر منقول

شرایط ابطال مبایعه نامه:
در مواقعی خاص افراد نمی توانند یا نمی خواهند به تعهدات اشاره شده در مبایعه نامه عمل کنند در این صورت انتقال مالکیت منتفی است . ابطال مبایعه نامه در شرایط زیر امکان پذیر است:
1. طرفین تشریفاتی را انجام دهند که  این تشریفات در قالب شروط و تعهدات از جانب هر دو طرف در مبایعه نامه نوشته شود. در صورتی که این شروط و تعهدات انجام نشود مالکیت وجود نداشته و مبایعه نامه بی اثر و باطل می شود.(شرح قانون مدنی ، بیات ، صفحه 417- 418-419)مثال: اگر در معامله ملکی شرط شود که پرداخت به صورت اقساط باشد و تا پرداخت آخرین قسط خریدار صاحب ملک نمی شود، چنان¬چه این شرط انجام نشود خریدار تا پایان پرداخت اقساط مالک به شمار نمی آید.
2. اقاله: اراده¬ای که می تواند بیع را با تراضی (رضایت و توافق طرفین) اقاله کند( اقاله یعنی: دو طرف معامله توافق به برهم زدن معامله کنند.) می تواند شرایط انحلال( از بین بردن) بیع را نیز در قرارداد پیش بینی کند. از طرفی چون بیع عقد لازم است طرفین نمی توانند بدون رضایت طرف دیگر آن را منحل کنند. به عنوان مثال طرفین می توانند شرط کنند که در صورت عدم تسلیم مبیع( یعنی در صورتی که موضوع معامله تسلیم نشود.)، عقد خود به خود منفسخ می شود (منفسخ شدن یعنی از بین رفتن خود به خودی) و خریدار بتواند مبلغی به عنوان وجه التزام از فروشنده بگیرد.( دوره مقدماتی حقوق مدنی درس هایی از عقود معین، دکترناصر کاتوزیان،چاپ1394 صفحه 89)
3. خیارات: خیار حقی است به معنی اختیار و توانایی برهم زدن عقد لازم از سوی صاحب خیار(صاحب حق) (عقد لازم عقدی است که کسی نمی تواند جز در شرایط خاص آن را بر هم بزند.) (شرح جامع قانون مدنی، دکتر فرهاد بیات و شیرین بیات، نشر ارشد، چاپ1400، صفحه 383 ) در صورتی در موضوع عقد اتفاقی بیفتد که عقد به ضرر یکی از طرفین باشد در این صورت طرف متضرر(کسی که ضرر کرده) می تواند از طریق یکی از خیاراتی که قانون پیش بینی کرده اقدام به ابطال مبایعه نامه نماید. از جمله خیاراتی که قانونگذار پیش بینی کرده می توان به موارد زیر اشاره کرد: خیار مجلس(که بر این فرض استوار است که تازمانی که طرفین معامله در خصوص بیع در حال گفت و گو هستند و هنوز به نحو قطعی به بیع ملتزم نشده¬اند برای خود حق فسخ را محفوظ داشته اند.) (شرح جامع قانون مدنی، دکتر فرهاد بیات و شیرین بیات صفحه 385)خیار تاخیر ثمن؛ هرگاه طرفین برای پرداخت ثمن اجلی (مهلت) تعیین نکرده باشند و خریدار پس از سپری شدن3 روز از انعقاد عقد، ثمن(بها، قیمت) معامله را نپردازد حق فسخ مبایعه نامه برای فروشنده ایجاد می شود. پرداخت بخشی از ثمن مانع ایجاد خیار تاخیر ثمن نمی شود.(شرح جامع قانون مدنی، دکتر فرهاد بیات و شیرین بیات صفحه 391) اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد را پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود. مثال اگر خریدار یک ملک بعد از عقد قرار داد و پرداخت پول متوجه شود که ایراداتی ماند کم بودن متراژ یا عقب نشینی دارد می تواند به دلیل غبن( به معنای فریفتن و گول زدن و بهم خوردن تعادل ارزش اقتصادی عوضین) در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند( شرح قانون مدنی، بیات ،صفحه 372-371). رایج است که در مبایعه نامه ها ذکر می شود کلیه خیارات از جمله خیار غبن فاحش را از خود سلب و ساقط می نمایم که در این صورت طرفین نمی توانند مبایعه نامه را از طریق خیارات ابطال نمایند. (شرح جامع قانون مدنی ، بیات ، پاورقی صفحه 411)
اگر مشخص شود که ملک فروخته شده در واقع ملک مشاعی است که شریک یا شرکای دیگر راضی به معامله آن نیستند در این صورت خریدار می تواند تمام معامله را فسخ کند (خیار شرکت) کسی که ملک را ندیده و از روی وصف و تعریف معامله کرده باشد چنانچه بعدا متوجه شود که ملک مطابق آن توصیفات نیست  بر طبق خیار تخلف از وصف حق خواهد داشت معامله را برهم زند.(ماده 410 قانون مدنی)
دعاویی مربوط به انتقال مالکیت ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود .