سرقفلی و حق کسب و پیشه

به استناد رای شماره 9309970907800036 مورخ  15/02/1393 شعبه 18 دیوان عالی کشور مستفاد از فتوای حضرت امام (ره) نقل می شود «جلد دوم استفتائات از حضرت امام خمینی صفحه 165 سؤال 207 در پاسخ فرمودند: مالک حق مطالبه تخلیه دارد، ولی با فرض اینکه سرقفلی دکان را به مستأجر واگذار کرده مستأجر حق دارد مطالبه سرقفلی نماید» اگر در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356، مستأجر در زمان اجاره، سرقفلی پرداخت نموده باشد حتی درصورتی که در زمان تخلیه عین مستأجره، مستحق دریافت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد می تواند سرقفلی را مطالبه نماید.

همچنین براساس دادنامه قطعی شعبه 1 دادگاه تجدیدنظر استان تهران 9209970220101626 تاریخ دادنامه قطعی : 1392/11/23 حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی انجام شود، و مستأجر مرتکب تخلف نیز نگردد. لذا در صورت تعطیل بودن مورد اجاره یا تخلف مستأجر، حق مزبور ساقط می گردد. اما اگر مستأجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، این حق حتی با احراز تخلف مستأجر، به قوت خود باقی است.

و از منظر دادنامه قطعی شعبه 37 دادگاه تجدیدنظر استان تهران 9209970223700389 تاریخ 1392/04/25 از نظر اصطلاحی بین "حق کسب، پیشه و تجارت" و "سرقفلی" تفاوت آشکار وجود دارد و حق کسب، پیشه و تجارت در اثر اقدامات مستأجر در محل کسب «مانند دقت و تعهد کاری و رفتار صحیح و شایسته با مشتریان یا ارائه کالای فاقد عیب و با قیمت مناسب و نظم در کار»; به وجود می آید اما سرقفلی غالباً وجهی است که موجر در ابتدای اجاره از مستأجر أخذ می نماید. در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 فقط یک حق مطرح شده بود و آن حق کسب و پیشه است در حالی که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در صورتی که سرقفلی بر طریق صحیح شرعی به مستأجر انتقال داده شده باشد این حق برای وی بوجود می آید و در هنگام تخلیه، از طرف مستأجر قابل مطالبه است.

ضمنا دردادنامه قطعی شعبه50 دادگاه تجدید نظراستان تهران 9109970001000643 تاریخ 1391/06/19 آمده است که اگر حق کسب و پیشه به دلیل تخلف مستأجر از قوانین ساقط شود موجب سقوط حق سرقفلی نیز خواهد بود.

در مجموع تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پیشه به شرح ذیل می باشد:

1. حق کسب یا پیشه یا تجارت یک حق مالی است که به تدریج برای مستاجر محل کسب و پیشه حاصل می شود و قابل محاسبه به پول است و در صورت تخلیه عین مستأجره باید تقویم و به مستاجر پرداخت شود. درحالیکه میزان سرقفلی صرفا با توافق مالک و مستاجر و معمولا با توجه به موقعیت محلی و تجهیزات عین مستاجره تعیین می گردد. لذا حق سرقفلی قطعی الحصول است، و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به موجر به وجود می آید.

2. سرقفلی در ابتدای قرارداد اجاره ایجاد می شود. اما حق کسب و پیشه به مرور زمان و در نتیجه فعالیت مستاجر ایجاد می شود. 

3. امکان اسقاط حق کسب و پیشه در ابتدای قرارداد و با توافق وجود ندارد. اما سرقفلی را می توان از مستاجر دریافت ننمود تا حقی هم برای او ایجاد نگردد.

4. ملاک ارزیابی حق کسب بر اساس فعالیت تجاری مستاجر است. اما در سرقفلی ملاک امکانات ملک است.

5. تا پیش از سال 1376 حق کسب و پیشه به ملک غیر تجاری هم تعلق می گرفت. اما اکنون تنها به املاک تجاری تعلق می گیرد. 

6. حق سرقفلی قابل توقیف است و با تخلف مستاجر از بین نمی رود، در حالی که حق کسب و پیشه چنین نیست.

7. سرقفلی صرفا به مالک و موجر پرداخت می شود در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت هیچ گاه به مالک ملک پرداخت نمی گردد بلکه صرفا توسط مستاجر بعدی به مستاجر قبلی و یا از سوی مالک به مستاجر ملک پرداخت می گردد.

8. مالک در دریافت یا عدم دریافت سرقفلی مخیر است فلذا این مالک است که تصمیم می گیرد آیا قرارداد اجاره مشمول سرقفلی باشد یا خیر اما در حق کسب و پیشه و تجارت اراده و میل مالک تاثیری در ایجاد این حق به نفع مستاجر ندارد.

9. حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط ما لم یجب است(به معنی از بین بردن چیزی است که هنوز واجب و لازم نشده است. در اصطلاح نیز ساقط کردن حقی است که هنوز به وجود نیامده باشد). 

10. حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناسی و تعیین ارزش آن، قابلیت ضمان را دارا است، در صورتی که به طور رسمی به ثبت رسیده باشد؛ ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.

11. سرقفلی ربطی به کسب و کار مستاجر ملک تجاری ندارد در حالیکه حق کسب و پیشه صرفا منوط به کسب و کار مشخصی است که مستاجر بدان مبادرت ورزید و طی سالیان این حق برای وی بوجود آمده است. توضیح اینکه در هر حال سرقفلی به استعداد و امکانات ذاتی ملک مرتبط  است و در حکم غیر منقول است و به ملک تعلق می گیرد نه کار مستاجر ، در حالیکه حق کسب و پیشه در حکم منقول است و به مستاجر تعلق می گیرد.