سرقفلی و حق کسب و پیشه

در خصوص مطالبه سرقفلی و یا حق کسب و پیشه ، تشخیص قانون مبنا بسیار مهم است. مثلا اگر اجاره نامه شما مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار خواهد بود بعنوان حق کسب و پیشه به آن رسیدگی می شود. و اگر اجاره نامه شما مربوط به بعد از تاریخ تصویب (۱۳۷۶/۰۵/۲۶) قانون روابط موجر و مستاجر باشد با عنوان سرقفلی به ان رسیدگی خواهد شد.

مطالبه حق کسب و پیشه

اگر موجر از حق خود در تخلیه ملک دارای حق کسب و پیشه برای مستاجر ، براساس ماده 14 قانون موجر و مستاجر 1356 استفاده نماید ، استفاده از این حق دارای یک سری الزامات است که چنانچه موجرحسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. همچنین علاوه بر موارد مذکور در یک سری موارد طبق ماده 15 همان قانون نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است. 

در خصوص مطالبه حق کسب و پیشه ، طبق دادنامه قطعی شماره 9309970269401147 تاریخ 1393/09/16 شعبه 51 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ، تا قبل از طرح موضوع تخلیه، مستأجر نمی تواند خواهان حق کسب و پیشه شود، زیرا حقی است که با تخلیه به مستأجر تعلق می گیرد و علی‌الاصول تا قبل از طرح موضوع تخلیه موجبی برای بحث پیرامون حق کسب و پیشه وجود ندارد. ضمنا امکان توافق برخلاف قانون موجر و مستاجر 1356 در این خصوص معتبر نیست و حق کسب و پیشه نیز قابل اسقاط نیست. 

مستفاد از دادنامه قطعی 9309970221601140 تاریخ 1393/09/16 شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، ممکن است به هر دلیل بین طرفین توافق شده باشد که مثلا مورد اجاره مسکونی است، ولی استفاده تجاری از عین مستأجره محرز باشد، با توجه به باطل بودن کلیه طرق جلوگیری از اجرای قانون روابط موجر و مستأجر 1356(بر مبنای ماده 30)، مستأجر استحقاق مطالبه حق کسب و پیشه را دارد.

مطالبه سرقفلی

مطالبه سرقفلی توسط مستأجر قبل از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه محمل قانونی ندارد. ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این باره می گوید: در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد و طبق تبصره مربوطه، مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد. 

قانون موجر و مستاجر 1376 در خصوص مطالبه سرقفلی در ماده 6 اشعار داشته است که هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

ضمنا طبق ماده 7 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید. و ماده ۸ نیز اشاره نموده هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.