دعوی ابطال مبایعه نامه در خصوص اموال غیر منقول

دعوی ابطال مبایعه نامه از جمله دعوایی عقود و تعهدات است که از طریق محاکم حقوقی قابل طرح و پیگیری است. مبایعه نامه سند مثبت بیع ( سند اثبات کننده خرید و فروش) است. بنابراین با تحقق بیع، مالکیت مبیع (انچه مورد معامله قرار میگیرد موضوع بیع) از فروشنده به خریدار منتقل می شود. (شرح جامع قانون مدنی، دکتر فرهاد بیات و شیرین بیات، نشر ارشد، چاپ1400، صفحه 341)ابطال مبایعه نامه متفاوت از ابطال بیع است.(رای تجدیدنظر مورخ 20/6/91 به شماره 9109970220700842)

بیع(خرید و فروش) عبارت است از تملیک(بدست آوردن) عین به عوض(هر چیزی از قبیل پول یا کالا یا خدمات) معلوم (ماده 338 قانون مدنی) انتقال مالکیت و عقد بیع در اثر صرف ایجاب و قبول طرفین ایجاد می شود. در بیع املاک بر طبق ماده 46 و 47 قانون ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده و همچنین املاکی که ثبت نشده ولی در نقاطی واقع است که وزرات دادگستری مقتضی می داند باید با سند رسمی انجام شود.( دوره مقدماتی حقوق مدنی درس هایی از عقود معین، دکترناصر کاتوزیان،چاپ1394 صفحه 35) طرفین معامله پیش از آن­که اقدام به تنظیم سند رسمی کنند  لازم است که یک سند عادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم کنند که در طی آن طرفین تعهد می کنند که در زمان تعیین شده نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و انتقال مال غیر منقول انجام شود. البته در برخی موارد احتمال وجود دارد که طرفین اقدام به تنظیم سند رسمی نکنند و مصلحت را در آن بدانند که مال منتقل نشود که در این صورت لازم است ابطال مبایعه نامه انجام شود. در مبایعه نامه مالیکت منتقل نمی شود بلکه این انتقال مالکیت با تنظیم سند رسمی حاصل می گردد بنابراین مبایعه نامه های دیگر که در تعارض با سند رسمی است باطل می شود. برای طرح دعوای بطلان مبایعه نامه به جهت صوری بودن اگر طرفین معامله به منظور فرار از ادای دین اقدام به معامله کرده باشند می بایست دین مدیون به شخص ثالث در نظر دادگاه معلوم شود. (رای وحدت رویه شماره 294 مورخ 25/10/1337)

قابل ذکر است که پیش فروش آپارتمان به طور کلی با تنظیم مبایعه نامه ممنوع است حتی اگر در دفاتر املاک معتبر صورت بگیرد. (قانون پیش فروش آپارتمان ها )