سرقفلی و حق کسب و پیشه

مستفاد از  دادنامه قطعی شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران 9209980228000310 تاریخ 1394/02/19  در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، تفاوتی بین این دو مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی نبوده و دو مفهوم مترادف می‌باشد و آنچه را که در بادی امر مستأجر به موجر به‌ عنوان سرقفلی پرداخت می کرد به‌ عنوان یکی از فاکتورهای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت لحاظ می‌گردد. با این وصف در ماده 7 قانون مذکور آمده است که «در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره‌نامه در‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود.»

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ممکن است توسط مستاجر اولی که تاکنون برای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت وی سند اجاره ای تنظیم نشده و یا مدت اجاره وی به اتمام رسیده مطرح گردد که در این صورت مستاجر اولی مدعی میگردد که بموجب سند رسمی یا سند عادی یا توافق شفاهی مستاجر ملک تجاری می باشد و نظر به اینکه مدت اجاره منقضی شده است و یا تاکنون اجاره نامه ای فی مابین وی و موجر تنظیم نگردیده ، موجر  حاضر به تنظیم سند رسمی اجاره نمی باشد لذا مستندا به ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ الزام خوانده را به تنظیم اجاره نامه رسمی دارد. و چنانچه مستاجر دوم ، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را با اذن موجر از مستاجر اول خریداری نموده باشد ، مستاجر دوم مدعی می گردد که تمامی حقوق مستاجر اول به وی منتقل گردیده و کل آن را در تصرف دارد لهذا درخواست صدور حکم به محکومیت خوانده به تنظیم اجاره نامه رسمی طبق سند اولی را دارد.(این پاراگراف از سایت صلح آوران اخذ شده است).

همچنین طبق شماره دادنامه قطعی  شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران 9309970221801038 تاریخ 1393/08/18به دلیل اینکه حق سرقفلی، حقی تبعی است که به تبع استقرار روابط استیجاری برای مستأجر ایجاد می شود و اینکه آئین نامه قانون روابط موجر و مستاجرمصوب 1387 اجاره‌نامه‌های عادی را نیز معتبر شناخته است(یعنی در حکم سند رسمی هستند) لذا موجبی برای الزام موجر برای تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی وجود ندارد. بنابراین اساساً دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی یک دعوی مستقلی نبوده که خواهان آن را درخواست نماید بلکه این حق، یک حق تبعی بوده و به تبع استقرار و تداوم روابط استیجاری این حق برای مستأجر ایجاد گردیده است. و به موجب مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1387 (آئین نامه قانون روابط موجر و مستاجر) مقنن اجاره‌نامه‌های عادی را نیز معتبر دانسته است اما در نظر داشته باشید که چنانچه مدت اجاره پایان یافته باشد با معتبر دانستن قراردادهای اجاره عادی موجبی برای الزام موجر به تنظیم سند رسمی سرقفلی برای مستأجر نبوده و با انقضاء مدت، موجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی آن هم به نرخ روز، تخلیه مستأجر را از عین مستأجره درخواست نماید.