حقوق خصوصی
1401/08/14
261
سال‌هاست که پیش‌فروش آپارتمان یکی از شیوه‌های رایج و مناسب تأمین مسکن است، با وجود این، ایرادات حقوقی این نوع قراردادها مرتفع نشده و خطرات ناشی از آن کماکان، حقوق مصرف‌کنندگان را تهدید می‌کند. تنوع در تفسیر به جهت ابهام در ماهیت حقوقی این نوع قراردادها از یک طرف و فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب برای ثبت رسمی این معاملات از طرف دیگر از مهمترین چالش‌های فرارو در این زمینه بوده و دعاوی متعدد اشخاص در محاکم دادگستری نیز از تبعات چنین وضعیتی است.1
در این قرارداد پیش‌فروشنده(سازنده) تعهد می‌کند، ساختمانی را مطابق با اوصاف قرارداد و در مهلت معین شده، در مقابل ثمنی که به طور اقساط از پیش‌خریدار می‌گیرد، ساخته و به او تحویل دهد. پیرامون ماهیت این قرارداد در فقه به صورت مستقل و مشخص بحث نشده است اما حقوق‌دانان تا حدودی به آن پرداخته‌اند. این قرارداد در مواردی خاص در قالب هیچ‌یک از عقود معین مشابه با آن، جای نگرفته و تحت عنوان «قراردادهای خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی» قابل طرح می‌باشد. با این حساب این قرارداد طبق اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها و بر مبنای ماده 10 قانون مدنی اعتبار یافته و الزام‌آور تلقی می‌شود. ضمن این‌که پاره‌ای از حقوق‌دانان این قرارداد را تحت عناوین دیگری چون «تعهد به بیع» ذیل ماده 10 قانون مدنی جای داده‌اند، که در زبان عرف معاملات و محاکم دادگستری همان «قول‌نامه» است. انعقاد این قرارداد به صورت بیع معلق که ملکیت، معلق بر وجود باشد، نیز از نظر نظام حقوقی ایران بلااشکال خواهد بود.2
در ماده یک قانون پیش فروش ساختمان در این خصوصو گفته شده است که «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون (( قرارداد پیش‌فروش ساختمان)) محسوب می‌شود.»
1-برگرفه از مقاله «ماهیت حقوقی پیش‌فروش آپارتمان و راهکارهای ثبت رسمی آن» فیروز احمدی و هنگامه غضنفری ، نشریه علمی پژوهش های حقوقی
2-برگرفته از مقاله «ماهیت قرارداد پیش‌فروش ساختمان در حقوق ایران و فقه امامیه» سید مصطفی مصطفوی و سید علی اصغر رحیمی ، نشریه علمی پژوهش نامه حقوق اسلامی
اگر به دنبال کسب اطلاعات بیشتری هستید یکی از گزینه ها را انتخاب کنید:
انتقال مال غیر درفرض پیش فروش ملک
مرجع رسیدگی به اختلافات در قرارداد پیش فروش آپارتمان و حدود صلاحیت هیات داوران
تخلف از شرط عدم پیش فروش توسط سازنده(پیش فروشنده)
الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک
الزام به اخذ بیمه نامه، موضوع ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان
تایید بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
تایید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت
تایید فسخ قرارداد پیش فروش به علت عدم پرداخت اقساط بهاء یا عوض قراردادی
مطالبه ی مابه التفاوت مازاد مساحت
مطالبه ی مابه التفاوت کسری مساحت
مطالبه ی خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش
مبانی قانونی قرارداد پیش فروش ساختمان
شرایط لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم قرارداد پیش فروش
هزینه تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش و وظایف سردفتران
جریمه تاخیر در تحویل واحد پیش فروش شده به خریدار
وضعیت تفاوت مساحت بناء و ملاک محاسبه نهایی متضمن اعمال حق فسخ پیش خریدار
بیمه اجباری مسئوولیت پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء
حداقل بهاء پرداختی جهت تنظیم سند قطعی قرارداد پیش فروش
جهت صحیح تاخیر در اقساط توسط پیش خریدار
وضعیت مالکیت پیش خریدار نسبت به ملک پیش فروش شده
شرط مراجعه پیش خریدار به دفترخانه جهت انتقال ملک پیش فروش شده
استنکاف پیش فروشنده از تنظیم سند رسمی با فرض انجام تعهدات از سوی پیش خریدار
حق ویژه پیش خریدار موقع ده درصد پایانی پروژه
شرط امکان توقیف عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده
شرط واگذاری تمام یا بخشی از تعهدات پیش فروشنده به دیگری
اثر انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار به دیگری
شرط تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستأجر یا سرمایه گذار
وضعیت قرارداد پیش فروش پس از انتقال قطعی واحد
مرجع حل اختلاف بین پیش فروشنده و پیش خریدار
الزام پیش فروشنده در اخذ مجوز انتشار آگهی پیش فروش
تکلیف شهرداری های نسبت به قرارداد قانونی پیش فروش ساختمان
وظیفه مهندس ناظر در ارائه گزارش وضعیت و پیشرفت پروژه
تکلیف مشاوران املاک در خصوص پیش فروش ساختمان