شماره۳۰۰/۲۷۳۸۲ ۲۴/۵/۱۳۹۴ مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران درخصوص طرح جامع شهر ساری ـ۱ استاندار محترم و رئیس شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان مازندران شورای عالی شهرسازی و معماری در جلسه مورخ ۸/۴/۱۳۹۴ پیرو مباحث جلسات مورخ ۱۸/۱۲/۱۳۹۳ و ۲۵/۱۲/۱۳۹۳، طرح جامع شهر ساری را مورد بررسی قرار داد و به شرح زیر اتخاذ تصمیم نمود: کلیات و جمعیت: ۱ـ۱ـ ضمن تائید محاسبات مشاور درخصوص پیش‌بینی جمعیت طرح جامع، مقرر گردید افق طرح به سال ۱۴۰۵ افزایش یافته و به تبع آن جمعیت افق با نرخ رشد ۹و۱ درصد افزایش یابد و مبنای محاسبات قرار گیرد. در محاسبه جمعیت شهر صرفاً جمعیت پیش‌بینی شده طرح هادی مصوب روستاهای مورد توافق جهت الحاق مدنظر قرار گیرد. ۲ـ۱ـ جمعیت پایه در همه محاسبات مشاور جمعیت سرشماری رسمی سال ۱۳۹۰ در نظر گرفته شود. ۲ـ سند کاربری اراضی ۱ـ۲ـ کلیه اراضی زراعی ـ باغی که در شرق شهر به محدوده مصوب قبلی اضافه و بعنوان کاربری‌های شهری پیشنهاد شده‌اند، از محدوده خارج و با حفظ عملکرد زراعی در حریم تثبیت شوند و خط محدوده در این قسمت بر حریم خط فشار قوی انتقال نیرو منطبق گردد و اراضی حدفاصل خط انتقال مذکور و سکونتگاه‌های روستائی ذغال چال و هولا به عنوان اراضی زراعی در محدوده تثبیت و بعنوان اساس طرح در ضوابط و مقررات قید شود. (مطابق نقشه پیوست). ۲ـ۲ـ کلیه اراضی زراعی و باغی که با همین کاربری به محدوده شهر افزوده شده‌اند، در تمام قسمتهای شهر از محدوده خارج و در حریم تثبیت شوند. آن دسته از اراضی زراعی و باغی داخل بافت که امکان خروج ندارند، بعنوان اساس طرح تثبیت و هرگونه تغییر در آنها مغایرت اساسی محسوب گردد. بدیهی است هرگونه ساخت و ساز و تفکیک اینگونه اراضی تنها با رعایت دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها (مصوب ۱۳۵۹ و اصلاحیه‌های بعدی آن) امکان‌پذیر می‌باشد. ۳ـ۲ـ اراضی مجاور انبارهای نفت واقع در شرق، با توجه به زراعی بودن از محدوده شهر خارج و در حریم شهر به عنوان پهنه زراعی تثبیت شود. ۴ـ۲ـ عناوین کاربریها در سند کاربری اراضی پیشنهادی مطابق عناوین بیست‌گانه مصوب شورای عالی اصلاح و رنگها و جداول متناظر با این عناوین ارائه شود. ۵ ـ۲ـ در اجرای مفاد قانون انتقال پادگانها، بر تملک کامل اراضی پادگان ساری توسط شهرداری و تخصیص و تثبیت آن به عنوان فضای سبز عمومی بدون امکان تغییر کاربری مجدد تأکید می‌گردد. ۶ـ۲ـ مقرر می‌گردد طرح تفصیلی بافت با ارزش مرکزی شهر با مشارکت اداره کل راه و شهرسازی استان، اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و شهرداری ساری با تأکید بر حفظ زندگی و ارزشهای کالبدی محدوده تاریخی مرکز و تعدیل و کاهش تراکم ساختمانی و نحوه اختلاط کاربری به نفع افزایش ضریب سکونت تهیه و پس از بررسی و تائید در کمیته تخصصی شورای عالی (کمیته ۳) جهت اجراء ابلاغ گردد. ۳ـ شبکه معابر ۱ـ۳ـ کنارگذر پیشنهادی شمالی شهر با توجه به عبور از اراضی زراعی مرغوب و احتمال تعرض به اراضی مابین آن و محدوده شهر، حذف گردد. ۴ـ حریم شهر ۱ـ۴ـ با توجه به مفاد قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و ... و به جهت رعایت مرز تقسیمات سیاسی، مرز حریم در شمال، منطبق بر مرز بخش رود پی مورد تائید می‌باشد. هرگونه تغییر در این بند منوط به اصلاح تقسیمات سیاسی خواهد بود. ۲ـ۴ـ با توجه به ساخت و ساز گسترده و خارج از برنامه در محور خزرآباد، لزوم اتخاذ تدابیر ویژه توسط استانداری مازندران و اداره کل جهاد کشاورزی استان جهت نظارت بر پهنه‌های حدفاصل حریم شهر ساری تا ساحل دریا در این محور مورد تأکید می‌باشد. ۳ـ۴ـ سند پهنه‌بندی حریم با محوریت پهنه‌های زراعی و باغی و جنگلی و حفاظت، ارائه و نقاط سکونتی مجاز موجود بهمراه عملکردهای مجاز مدنظر طرح بصورت نقطه‌ای و در قالب ضوابط مجاز، مشروط و ممنوع ارائه گردد. ضمن اینکه تخصیص کاربری در حریم صرفاً محدود به فعالیتهای یازده‌گانه مجاز به استقرار در حریم طبق مصوبه تدقیق سرانه‌ها و تعاریف کاربری‌های شهری بوده و غیر آن مجاز نمی‌باشد. ۴ـ۴ـ موضوع مقابله با سوانح طبیعی و مطالعات پدافند غیرعامل در طرح بررسی و پیشنهادات لازم در این خصوص با ارائه نقشه پدافند غیرعامل به اسناد نهائی طرح افزوده گردد. ۵ ـ ضوابط و مقررات ضوابط و مقررات طرح در چهارچوب مصوبات شورای عالی و هماهنگ با محورهای تعیین شده در صورتجلسه مورخ ۵/۱۱/۱۳۹۳ کمیته فنی مجدداً تدوین و ظرف مدت یکماه به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری جهت بررسی نهایی ارائه و پس از تائید، توسط دبیر شورا ابلاغ گردد. اهتمام اداره کل راه و شهرسازی استان در ارسال به موقع ضوابط مورد تأکید و انتظار شورای عالی شهرسازی و معماری می‌باشد. محورهای اصلاحی ضوابط و مقررات طرح مطابق مصوبه مورخ ۵/۱۱/۱۳۹۳ کمیته فنی به شرح زیر است: ۱ـ ۵ ـ مقیاس ضوابط و مقررات طرح جامع رعایت نگردیده است. (در خیلی از موارد ضوابط در مقیاس تفصیلی ارائه شده است) ۲ـ ۵ ـ پیشنهاد واگذاری اختیار تائید و تغییر کاربریها به کمیته فنی کمیسیون ماده ۵ و یا ایجاد صندوق توسعه و عمران و غیره (به جهت صدور مجوزهای لازم) فاقد وجهه قانونی است و باید از مجموعه ضوابط و مقررات حذف گردد. ۳ـ ۵ ـ پیشنهادات در مورد اراضی زراعی و باغات با قوانین مرتبط در این خصوص مغایرت دارد. لذا می‌بایست ضوابط و مقررات طرح با ملاحظات دو قانون مربوطه در محدوده و حریم شهر ارائه شوند. (دستورالعمل ماده ۱۴ در محدوده شهر و قانون حفظ اراضی زراعی و باغات در حریم شهر) ۴ـ ۵ ـ در بخش اول گزارش به تعاریف غیر متعارف و غیر ضروری پرداخته شده است از جمله تعاریف خاص، که می‌باید از گزارش حذف شوند. ۵ ـ ۵ ـ ضوابط مربوط به بلند مرتبه‌سازی می‌باید براساس رابطه منطقی میان فضای باز، سطح اشغال و تعداد طبقات، تراکم ساختمانی حداقل ساخت و حدنصاب تفکیک و با ملاحظات مصوبه بلندمرتبه‌سازی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مورخ ۲۵/۱۲/۱۳۹۳ ـ موضوع بخشنامه شماره ۳۰۰/۷۳۲ مورخ ۱۷/۱/۱۳۹۴ تدوین شوند. ۶ ـ ۵ ـ پیشنهاد ظرفیت جمعیت پذیری طرح با توجه به تراکم‌های ساختمانی پیشنهادی ۱۴۴۵۶۹۸ نفر و با فرض تحقق تنها ۳۰% تراکم ساختمانی مسکونی، که فاقد هرگونه منطق کارشناسی و شهرسازی بوده و مغایر با پیش‌بینی‌های جمعیتی طرح در افق آن می‌باشد حذف گردد. لذا لازم است نسبت به تعدیل تراکم ساختمانی پیشنهادی در پهنه‌های کم، متوسط و زیاد و همچنین مختلط و بلندمرتبه‌سازی اقدام شود به نحوی که تناسب بین ظرفیت جمعیت‌پذیری و جمعیت افق طرح منطقی گردد. ۷ـ ۵ ـ در مجلد ضوابط و مقررات می‌بایست به ضوابط حریم شهر پرداخته شود. ۸ ـ ۵ ـ مطالعات مالی و تراز فیزیکی ـ مالی اجرای طرح جامع ارائه گردد. ۹ـ ۵ ـ اساس طرح و آستانه‌های مغایرت‌های اساسی براساس آخرین مصوبه شورای عالی و با توجه به محورهای زیر اصلاح و ارائه شود: ۱ـ۹ـ ۵ ـ تعیین هرگونه تغییر در کاربری مقیاس شهری و فراشهری بعنوان مغایرت اساسی تعیین شود. ۲ـ۹ـ ۵ ـ حذف موارد مربوط به محدوده بافت فرسوده و مصوبات کلان کمیسیون ماده ۵ بعنوان مغایرت اساسی ۳ـ۹ـ ۵ ـ حذف افزایش تا حد ۱۰% برای تغییر مرز حریم ۴ـ۹ـ ۵ ـ حذف کلیه احکامی که مستند به قوانین مصوب می‌باشد و قطعاً مغایرت اساسی یا غیراساسی درخصوص آن وارد نیست. مراتب جهت استحضار، صدور دستور انعکاس و اقدامات لازم اعلام می‌شود. معاون معماری و شهرسازی و دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی ـ پیروز حناچی